Die Informationen zum Thema "Baurecht" sollen Ihnen die komplexe Materie etwas näher bringen und Ihnen als Wegweiser bei der Realisierung Ihres Bauvorhabens dienen.
Unter Baurecht versteht man die Gesamtheit, also alle Rechtsvorschriften, die regeln, ob und wie ein Grundstück baulich genutzt werden kann.
Trennung in öffentliches und privates Baurecht
Die Rechtsvorschriften, aus denen sich unsere Rechtsordnung zusammensetzt, lassen sich entweder dem öffentlichen oder dem privaten Baurechts zuordnen.
1. öffentliches Baurecht
Zum öffentlichen Baurecht gehören die Vorschriften, die ausschließlich einen Träger hoheitlicher Gewalt (z.B. Behörden) berechtigen oder verpflichten.
2. Privates Baurecht
Zum privaten Baurecht gehören die Vorschriften, die regeln, ob und wie ein Grundstück baulich genutzt werden darf, ohne daß eine ausschließliche Regelbefugnis eines Trägers hoheitlicher Gewalt begründet wird (z.B. Gesetz über das Nachbarrecht, BGB). Das private Baurecht regelt auch die Rechtsbeziehungen der am Bau beteiligten untereinander und gegenüber Dritten. Hierzu gehört das Bauvertragsrecht (z.B. Architekten- und Ingenieurvertrag, Honorar, Gewährleistung).
Die nachfolgenden Erläuterungen konzentrieren sich auf die Darstellung des öffentlichen Baurechts.
Das in der Gesetzgebungskompetenz des Bundes liegende und damit im gesamten Bundesgebiet einheitlich geltende Bauplaungsrecht bestimmt wo und was in der Stadt gebaut werden darf. Die wichtigsten bauplanungsrechtlichen Vorschriften sind das Baugesetzbuch (BauGB) und die Baununtzungsverordnung (BauNVO). Hier wird das Recht der Bauleitplanung (Flächennutzungsplan und Bebauungsplan) der Gemeinde (Planungshoheit) und die städtebauliche Zulässigkeit von Vorhaben geregelt.
1. Flächennutzungsplan
Aufgabe der Flächennutzungsplanung ist es, die bauliche und sonstige Nutzung der Grundstücke in der Gemeinde nach Maßgabe des Baugesetzbuches vorzubereiten. Aus dem Flächennutzungsplan (vorbereitender Bauleitplan) ist die Bebauungsplan (verbindliche Bauleitplan) zu entwickeln.
Der Flächennutzungsplan umfaßt das gesamte Gemeindegebiet; er stellt die sich aus der beabsichtigten städtebaulichen Entwicklung ergebende Bodennutzung in den Grundzügen dar z.B. die für die Bebauung vorgesehene Flächen (Wohngebiet, Gewerbegebiet), Flächen für den Gemeinbedarf, Grünflächen, Wasserflächen, Flächen für die Land- und Forstwirtschaft.
Verfahren: Das Verfahren zu seiner Aufstellung und Genehmigung ist im Baugesetzbuch geregelt. Die Aufstellung des Flächennutzungsplans fällt in die Zuständigkeit der Gemeinde bzw. des Gemeinderats. Bei seiner Erstellung müssen sowohl die Träger öffentlicher Belange als auch die Bürger die Möglichkeit zur Meinungsäußerung erhalten. Da die Flächennutzungsplanung in der Regel die städtebauliche Entwicklung benachbarter Gemeinden berührt, muss diese mit den Nachbargemeinden abgestimmt werden.
Der Flächennutzungsplan wird zusammen mit einem Erläuterungsbericht vom Gemeinderat beschlossen. Danach wird er der höheren Verwaltungsbehörde zur Genehmigung vorgelegt.. Die erteilte Genehmigung, muss öffentlich bekannt gemacht werden.
Wichtig für Waiblingen: Um die Flächennutzungsplanung besser mit den Nachbargemeinden abstimmen zu können, wurde 199? der Planungsverband Unteres Remstal gegründet. Mitglieder des Planungsverbandes sind die Städte Waiblingen, Fellbach, Weinstadt und die Gemeinden Korb und Kernen. Aufgabe des Planungsverbandes Unteres Remstal ist es einen gemeinsamen Flächennutzungsplan aufzustellen.
Der zur Zeit für Waiblingen gültige Flächennutzungsplan ist seit 1984 rechtskräftig. Zur Zeit läuft das Verfahren zur Fortschreibung des Flächennutzungsplanes; dies soll im Jahr 2004 abgeschlossen werden. Der fortgeschriebene Flächennutzungsplan soll die Entwicklung bis etwa ins Jahr 2015 erfassen.
2. Bebauungsplan (verbindlicher Bauleitplan)
Auf der Grundlage des Flächennutzungsplanes werden die Bebauungspläne erstellt; diese setzen die zulässige Nutzung für die im Geltungsbereich des Bebauungsplans liegenden Grundstücke fest.
Der Bebauungsplan legt zum Beispiel fest, was und wie in einem bestimmten Gebiet gebaut werden darf, also Art (z.B. Wohngebiet, Gewerbegebiet, Mischgebiet) und Maß der baulichen Nutzung (Grundflächenzahl, Geschoßflächenzahl, Höhe der Gebäude), Bauweise usw. Er kann bestimmte Mindest- und/oder Höchstmaße für Baugrundstücke festlegen oder wie viel Fläche eines Grundstücks überbaut werden darf, wie die Gebäudestellung ist und vieles mehr. Anhaltspunkte für die Inhalte des Bebauungsplanes gibt der Festsetzungskatalog des § 9 BauGB.
Einschränkung des Rechts auf Eigentum
Der Bebauungsplan kann eine extreme Einschränkung des Rechts auf Privateigentum bedeuten. Durch den Bebauungsplan kann es sich entscheiden, ob ein Grundstück, das man besitzt, zum öffentlichen Park wird oder zu begehrtem Bauland. Der Bebauungsplan setzt fest, ob man zum Beispiel einen Teil des Grundstücks für den Bau von Verkehrswegen zur Verfügung stellen muß oder nicht. Er bildet die rechtsverbindliche Grundlage für die Bodenordnung, Umlegung und Grenzregelung, für den Straßenbau, Sanierungsmaßnahmen und auch Enteignung und beeinflußt den Wert von Grundstücken ganz entscheidend.
Die Begründung
Der Bebauungsplan muß von einer ausführlichen schriftlichen Begründung begleitet werden. In dieser Begründung sind alle städtebaulichen Gründe für die Planung darzulegen. Hier soll die Gemeinde auf alle Besonderheiten des Bebauungsplans eingehen. Sind zum Beispiel Sozialwohnungen vorgesehen, sollte die Notwendigkeit und die Auswahl des Ortes sowie die Anzahl der Wohnungen begründet werden. Auch Belange des Naturschutzes sollten ausführlich erläutert werden. Alle getroffenen Abwägungsentscheidungen müssen dargelegt werden.
"Es lohnt sich auch für Laien diese Begründung zu lesen. Sie ist wichtig zum Verständnis der Ziele und Zwecke des Bebauungsplans und erläutert die politische Entscheidung die dahinter steckt."
Einbeziehung der Bürger
Sie soll möglichst frühzeitig beginnen, noch in der Entwurfsphase. Die Gemeinde legt die Ziele und Zwecke der Planung frühzeitig öffentlich dar, normalerweise durch Auslegung der Planunterlagen. Die Bürger erhalten so Gelegenheit, sich zur Planung zu äußern bevor der Gemeinderat noch über einen endgültigen Entwurf beschlossen hat. Ihre Anregungen gehen bereits in den Entwurf ein.
Hat der Gemeinderat die öffentliche Auslegung des Bebauungsplans beschlossen, müssen die Bürger und die Träger öffentlicher Belange darüber informiert werden. Der Plan muß dann für einen Monat öffentlich ausliegen. Jeder Bürger kann den Plan und die Begründung in dieser Zeit einsehen und seine Einwände vorbringen. Das kann er in schriftlicher oder mündlicher Form tun. Einschränkungen, zum Beispiel auf die Schriftform, sind nicht zulässig. Auch Entschädigungsansprüche dürfen nicht zurückgewiesen werden. Die eingegangenen Meinungen müssen besprochen und das Ergebnis dem Bürger mitgeteilt werden. Er muß wiederum Gelegenheit zur Stellungnahme erhalten. Unter bestimmten Voraussetzungen muß der geänderte Plan noch einmal ausgelegt werden. Der Kreislauf beginnt von neuem. Je nach dem kann ein solches Verfahren bis zu fünf Jahren dauern.
Wichtig für den Bauherrn
Wer bauen möchte und sich für ein bestimmtes Grundstück interessiert bzw. über eins verfügen kann, sollte sich als erstes den Bebauungsplan für dieses Gebiet anschauen und sich über die geltenden Festsetzungen informieren. Er weiß dann, welche Art von Bebauung dort zulässig ist und ob sich sein Grundstück für das von ihm beabsichtigte Vorhaben eignet. Außerdem kann der zukünftige Bauherr feststellen, ob die Lage des Grundstücks seinen Ansprüchen hinsichtlich des Wohnumfeldes entspricht, ob beispielsweise Hauptverkehrsstraßen, Kinderspielplätze etc. vorgesehen sind.
Die Bebauungspläne der Stadt Waiblingen können beim Info–Centrum Bauen während den Öffnungszeiten eingesehen werden.
Das Bauordnungsrecht ist in Baden-Württemberg in der Landesbauordnung (LBO) und den hierzu ergangenen Verordnungen geregelt.
Schwerpunkte des Bauordnungsrechts sind die